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皇家娱乐在线下载:元氏联社以十九大精神引领全年工作新突破

来源:环球网校一建 发布时间:2017年12月15日 08:38 【字号:】

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存量房时代来临 互联网助链家成为行业新风口存量房时代来临 互联网助链家成为行业新风口时间:2017-12-06 13:01:00 作者:编辑:号外财经 来源:第一财经日报 二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言,随着新房高端化和郊区化,刚需群体只能通过二手房满足基本需求;对于更多其他城市而言,二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。从全国范围看,房地产增量向存量转变仅仅是个开始。 《财经》杂志2018年年会上,链家集团董事长左晖对未来房地产市场作了一番预言,二手房市场毫无悬念地将成为中国楼市未来的主角。而这也意味着聚焦二手房领域的房地产经纪行业将与地产开发行业并重。 中国房价:即将告别高速上涨的年月 在本届年会上,左晖有一个非常明确的预言:房价高速增长的时代结束了。他的判断来自三个逻辑判断: 首先是收入增长过快。过去十年,作为一个大周期,从2008年至今,从二手房价格评估,一线城市的涨幅为4~5倍,二线城市的涨幅为3倍左右,这个速度已经相当快,明显超出了收入增速。 其次,从多个维度的指标评估,今天的房价已经不低,房价的高增长不符合国家战略。一线城市的租金回报率只有1.5%左右,在租购并举的大趋势下,租金与房价的长期偏离不可持续;全国存量房地产的市值超过230万亿元,市值/GDP达到3倍左右,这个水平已经超过 安全警戒线 。从国际战略来看,没有一个国家可以把它的长期利益建立在高房价基础之上。 最后, 房子是用来住的,不是用来炒的 的主基调也决定了稳定房价不仅仅是短期的调控目标,也是长期的政策倾向。 作出这三个判断的依据,则和宏观环境的变化息息相关。一方面城市化速度明显放缓。最快的时候,每年从农村向城市转移的人口超过1800万,目前已经大幅度回落。另一方面,经济增长的速度从高速增长转向中低速。未来一段较长时间内,只能维持6%~6.5%增速。作为一个结果,全国层面的住房消费增速会相对下降。另外,劳动力人口占比与适龄购房人口占比呈趋势性下降。 在需求开始下降的同时,国家基于 房子是用来住的,不是用来炒的 的定位,开始对家庭资产去杠杆。左晖说,虽然中国居民的杠杆率水平总体不高,但是这两年的增速已经很高。2017年居民杠杆再度攀升,全国居民杠杆率预计达到54.8%,比去年提高4个百分点,北京和上海的居民杠杆率预计达到72.5%和75.6%,超过发展中国家平均水平,意味着短期居民加杠杆的空间非常有限。 十九大报告指出要 健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架 ,近几个月货币供应量M2增速稳步回落至个位数,创近年来新低。住建部近日再次重申 把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,要加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产 ,这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱,房地产**属性降低,房地产市场的驱动力回归基本面。 实际上,楼市的去杠杆早在今年就已经开始,在全国大范围城市提高购房首付比例下,全国交易杠杆预计降至31.8%,比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%,上海由于今年未出调控政策,居民购房交易杠杆率稳定在25.6%左右。 房地产市场需求的下滑、经济增速的放慢、楼市**的去杠杆,成为房价未来高增长的三大难关。 二手房将与新房并重 在房价难以维持高增速的同时,房地产开发规模也在收缩。国家统计局的数据显示,房地产**的拐点在2010年左右已经达到顶峰,当年的年增幅达33%,之后房地产开发**增速一路下行,这两年只有个位数。尽管2015年以来房产销售量不断走高,但**增速始终保持个位数增长。今年前10月房地产开发**累计增速已经降至7.8%。 此前,世界银行对全球40个国家的研究也曾表明,当一个国家的人均GDP超过8000美元时,房地产**会进入下行通道,中国也大致如此。 随着存量房市场的不断扩大,存量房正逐渐与增量房共同成为市场交易的主力。链家数据显示,2017年有18个城市二手房成交套数超过新房,其中无锡、中山、常州等8个城市是在2017年首次超过。这8个城市主要是二线城市或三线城市,表明二手房成交为主不再是一线城市独有现象,二手房市场全国化趋势初步显现。 左晖预言,随着存量住房规模的累积扩大,二手房将从原先新房的补充地位,转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言,随着新房高端化和郊区化,刚需群体只能通过二手房满足基本需求;对于更多其他城市而言,二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。从全国范围看,房地产增量向存量转变仅仅是个开始。 他举了美国的例子说,2016年美国房屋交易量约600万套,其中二手房为550万套,新房只有50万套。但同期,中国房屋交易量约1500万套,其中550万套为二手房。以美国的经验,中国二手房市场增长的空间无疑是巨大的。 互联网改造:正让房地产成为新的风口行业 不仅仅是二手房交易的规模将在未来实现放量,租赁市场的规模也在迅速变大。北京、上海、深圳租房人群只有35%左右,远远落后于纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦、香港等国际大都市的租房人口,后者的占比都超过50%,有的城市甚至超过60%。 由全球城市的经验看,未来那些人口净流入、房价高的一线及二线重点城市,市场将快速地由购买转向租赁,会出现更高比例的租房人口。 这些城市的租赁人口占比将会逐步提高,从当前的35%左右提升到50%左右;租金收入占比将会逐步提升,从当前的不到30%提升到40%左右,背后的驱动力是收入的提升和租房需求的升级。一线城市的租金收入弹性在1.2到1.5之间,这意味着人均可支配收入每提升10%,租金就会提升12%到15%,二线城市的租金收入弹性大致在1到1.2。 另外,这些城市的租赁市场会出现需求升级。群租、合租为主导的需求结构转向更高阶的品质租赁。用于出租的租赁房源会增加,主要来自于存量的盘活,但也有少数存在住房刚性缺口的城市,需要开发商开发更多的住房用于出租。 在租赁和二手房市场规模放大的背景下,传统的房屋中介行业面临新一轮的市场扩张和崛起机会。互联网则给这个行业最终的崛起插上了高飞的翅膀。 左晖说,目前二手房市场的流量入口,正在从线下转向线上。链家的数据是,到今年为止,每一笔交易背后是12000个PV,全国的行业平均水平是3000个PV成交一张单子。 上述数据不仅代表链家APP已经聚集了一拨线上的重要用户,更是意味着消费者正在往线上迁移。 左晖认为,互联网必将对房地产产生深刻的影响:其一是行业效率的显著提升,这得益于成本结构的彻底改变;其二是消费者体验的彻底改变;其三是线上公司占据主导性力量。 但整个房地产市场的互联网改造会很慢。即使在美国那样的成熟市场,互联网对房地产行业的改造也是相对缓慢的,主要原因在于房地产服务的大额、非标、服务交付周期长等客观因素。 但是注意力向移动互联网的转移决定了线上对线下的重塑是不会停止的,而且会加快。消费者对优质信息、优质内容的消费量一定会以指数级的速度增加。 互联网对房地产的改造刚刚开始。 左晖说,美国近年来出现了一大批估值超过10亿美元的房产领域的创业公司。中国的机会将更大,未来从信息到交易的各个环节都有很大的渗透空间。郑重声明:以上文章仅代表作者个人观点,与号外财经网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作出任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。本文不作为投资的依据,仅供参考,据此入市,风险自担。发布本文之目的在于传播更多信息,并不意味着号外财经网赞同或者否定本文部分以及全部观点或内容。如对本文内容有疑义,请及时与我们联系。放眼全球,随着这股互联网科技浪潮来袭,汽车市场在经历了欧洲、美国、日本的繁荣后,重心已经逐渐向中国转移。发布于 2017-11-02 14:14继第一家京东便利店在六月份正式营业之后,阿里巴巴的天猫小店前不久也于杭州落地,这也意味着两大电商巨头的传统便利店收编战...发布于 2017-09-27 11:20

证券代码:002673 证券简称:西部证券 公告编号:2017-081

西部证券股份有限公司2015年证券公司次级债券(第一期)2017年付息公告

本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证公告内容的真实、准确和完整,没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

特别提示:

西部证券股份有限公司2015年证券公司次级债券(第一期)(以下简称“本期债券”)将于2017年12月4日(因2017年12月3日为休息日,故付息日顺延至其后第1个交易日)支付2016年12月3日至2017年12月2日期间的利息,为确保付息工作的顺利进行,现将有关事宜公告如下:

一、本期短期公司债券基本情况

1、债券名称:西部证券股份有限公司2015年证券公司次级债券(第一期)。

2、债券简称:15西证01。

3、债券代码:118941。

4、债券性质:本期次级债券是证券公司次级债券,是由公司向机构投资者发行的、清偿顺序在普通债之后的有价证券。

5、发行规模:人民币20亿元

6、期限:本期发行的证券公司次级债券的期限为5年期,附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

7、票面利率:本期次级债券为固定利率债券,票面年利率4.98%。

8、发行人调整票面利率选择权:发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整本期债券后2年的票面利率。发行人将于本期债券存续期内第3个计息年度付息日前的第30个交易日,在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券的票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使利率调整权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

9、投资者回售选择权:发行人发出关于是否调整本期债券的票面利率及调整幅度的公告后,投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度付息日将其持有的本期债券的全部或部分按面值回售给发行人,须于发行人调整票面利率公告日起5个交易日内进行登记。本期债券存续期内第3个计息年度付息日即为回售支付日,发行人将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。若投资者未做登记,则视为继续持有本期债券并接受发行人的上述安排。

10、回售申报:自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起5个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销,相应的本期债券份额将被冻结交易;回售申报期不进行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。

11、还本付息方式及支付金额:本次债券采用单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本次债券票面总额与债券对应的票面年利率的乘积之和;若投资者放弃回售选择权,则本次债券的本金兑付金额为投资者于本金兑付日持有的本次债券票面总额;若投资者部分或全部行使回售选择权,则回售部分债券的本金兑付金额为回售部分债券的票面总额,未回售部分债券的本金兑付金额为投资者于本金兑付日持有的本次债券票面总额。

12、担保条款:本期次级债券无担保。

13、信用等级条款:联合信用评级有限公司出具的《西部证券股份有限公司2015年度次级债券(第一期)信用评级报告》,公司的主体信用等级为AA+,次级债券信用评级为AA。

14、发行方式及发行对象:本期债券向合格机构投资者非公开发行。

15、募集资金用途:本期发行的次级债券募集资金全部用于补充公司营运资金。

16、发行日期:2015年12月2日为发行首日,至2015年12月3日止,发行期共2个工作日。

17、缴款日:本期次级债券缴款日为2015年12月3日。

18、起息日:债券存续期限内每年的12月3日为下一个计息年度的起息日。

19、计息期限:若投资者放弃回售选择权,则本期次级债券的计息期限为2015年12月3日至2020年12月2日止;若投资者部分行使回售选择权,则回售部分债券的计息期限自2015年12月3日至2018年12月2日。

20、付息日期:债券存续期内,本期债券的付息日为2016年至2020年每年的12月3日,若投资者行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为自2016年至2018年每年的12月3日。前述日期如遇法定节假日或休息日,则付息顺延至下一个工作日,顺延期间不另计息。

21、兑付日期:本期次级债券的兑付日为2020年12月3日。若投资者行使回售选择权,则回售部分债券的兑付日为2018年12月3日,前述日期如遇法定节假日或休息日,则兑付顺延至下一个工作日,顺延期间不另计息。

22、承销方式:本次债券由发行人自行销售。

23、本期债券登记、托管、代理债券付息、兑付机构:中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司(以下简称“中国结算深圳分公司”)。

二、本期债券付息方案

本期债券票面利率为4.98%,每手(面值1,000元)本期债券本次付息金额为人民币49.80元(含税),扣税后个人、证券投资基金债券持有人每手实际取得的利息为人民币39.84元,扣税后非居民企业(包含QFII、RQFII)每手实际取得的利息金额为人民币44.82元。

三、债权登记日、除息日及付息日

1、债权登记日:2017年12月1日。

2、除息交易日:2017年12月4日(2017年12月3日为休息日,故付息日顺延至其后第1个交易日)。

3、债券付息日:2017年12月4日(2017年12月3日为休息日,故付息日顺延至其后第1个交易日)。

四、债券兑付兑息对象

本次付息对象为:截止2017年12月1日下午深圳证券交易所收市后,在中国结算深圳分公司登记在册的全体本期债券持有人。

五、债券付息方法

本公司将委托中国结算深圳分公司进行本次债券的付息。根据本公司向中国结算深圳分公司提交的委托代理债券兑付兑息申请,本公司将在本次派息款到账日2个交易日前将本期债券本次派息资金足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户。中国结算深圳分公司收到款项后,通过资金结算系统将本期债券本次派息资金划付给相应的付息网点(由债券持有人指定的证券公司营业部或中国结算深圳分公司认可的其他机构)。

如本公司未按时足额将本次债券付息资金划入中国结算深圳分公司指定的银行账户,则中国结算深圳分公司将终止本次委托代理债券兑付兑息服务,后续本期债券的兑付兑息工作由本公司自行负责办理。

六、关于本次付息对象缴纳公司债券利息所得税的说明

1.个人缴纳企业债券利息所得税的说明

根据《中华人民共和国个人所得税法》以及其他相关税收法规和文件的规定,本期债券个人(包括证券投资基金)债券持有者应缴纳企业债券利息个人所得税,征税税率为利息额的20%。根据《国家税务总局关于加强企业债券利息个人所得税代扣代缴工作的通知》(国税函[2003]612号)规定,本期债券利息个人所得税统一由各付息网点在向债券持有人支付利息时负责代扣代缴,就地入库。

2.非居民企业缴纳企业债券利息所得税的说明

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发[2009]3号)等规定,本期债券非居民企业(包含QFII、RQFII)债券持有者取得的本期债券利息应缴纳10%企业所得税,由本公司负责代扣代缴。

3.其他债券持有者缴纳企业债券利息所得税的说明

对于其他债券持有者,其债券利息所得税自行缴纳。

七、咨询联系方式

1.发行人:西部证券股份有限公司

住所:陕西省西安市新城区东新街319号8幢10000室

法定代表人:刘建武

联系人:唐嘉伟

联系地址:北京市西城区月坛南街59号新华大厦14层

联系电话:010-68518078

传真:010-68518553

邮政编码:100045

2.登记机构:中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

住所:广东省深圳市深南大道2012号深圳证券交易所广场25层

联系人:张泽泽

联系地址:广东省深圳市深南大道2012号深圳证券交易所广场25层

联系电话:0755-21899320

特此公告。

西部证券股份有限公司董事会

2017年11月29日

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证券代码:000632 证券简称:三木集团 公告编号:2017-52

福建三木集团股份有限公司对外担保公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

福建三木集团股份有限公司(以下简称“公司”)第八届董事会于2017年11月29日以通讯方式召开第二十次会议,审议通过《关于为青岛城森房地产开发有限公司提供担保的议案》。遵照《股票上市规则》和《公司章程》等法律法规的规定,现将议案内容披露如下:

一、交易概述

公司预计近期为青岛城森房地产开发有限公司(以下简称“城森公司”)向中国银行青岛胶州支行借款70,000万元提供连带责任担保,期限四年。

公司董事会在审议上述担保议案时,6名公司董事表示同意,独立董事对此表示认可。此项交易尚须获得公司股东大会批准。

二、城森公司基本情况

青岛城森房地产开发有限公司为本公司参股公司青岛森城鑫投资有限责任公司的全资孙公司,主营为房地产开发经营等业务,注册地点:青岛胶州市胶州湾产业基地长江路西侧,法定代表人:陈锋光。截至2016年12月31日,该公司总资产为41,371.45万元,净资产16,952.52万元;2016年度,该公司实现营业收入520.00万元,净利润-167.28万元。截至2017年9月30日,该公司总资产为43,313.06万元,净资产26,971.05万元;2017年前三季度,实现营业收入1,040.00万元,净利润-981.47万元。该公司提供足额反担保措施。信用状况良好。本公司董事、监事及高管不持有该公司股权,董事会审议时不需要回避,也不属于关联交易。

城森公司股权结构图如下:

三、上述交易对本公司的影响

城森公司控股股东上海铭俊博投资管理有限公司将持有的青岛森城鑫投资有限责任公司55%股权质押给本公司,为该担保事项提供了足额的反担保措施。公司董事会认为该担保事项是考虑该公司业务的延续性,基于经营需要,提供担保有助于公司持有权益实现最大化,且提供了足额的反担保措施,担保风险可控,不存在侵害上市公司和股东利益的情形。截止目前,公司为城森公司担保余额为70,000万元(含本次担保)。

四、独立董事意见

公司为青岛城森房地产开发有限公司(以下简称“城森公司”)向中国银行青岛胶州支行借款70,000万元提供连带责任担保,期限四年。考虑到该公司业务的延续性,提供担保有助于公司持有权益实现最大化,风险也在可控范围之内,且提供了足额的反担保措施。

我们对上述担保事项进行了审核,该项议案内容符合相关法律法规的规定,审议程序合法有效,风险可控,不存在损害公司和股东利益的情形。因此,同意本次担保。

五、累计对外担保数量及逾期担保数量

截至2016年12月31日,公司及控股子公司对外担保余额为65,413.4万元;母公司为全资子公司担保金额为190,267万元;母公司为控股子公司担保金额为64,092万元;子公司之间担保金额为5,000万元,公司上述四项担保合计金额为324,772.4万元,占期末合并报表净资产比例为260.61%。上述对外担保事项中,无逾期担保。

上述议案须提交公司股东大会审议批准。

六、备查文件

1、相关董事会决议。

2、独立董事意见。

特此公告。

福建三木集团股份有限公司

董事会

2017年11月29日

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(责任编辑:井革新)

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